Über den digitalen Mietspiegel

Der Mietspiegel: Was Sie als Kommune wissen sollten

Von der Mietpreisbremse bis hin zur wichtigen Informationsbasis für Mieter und Vermieter — der Mietspiegel ist in aller Munde. Doch faktisch spielt er bislang an vielen Orten kaum eine Rolle. Zu selten liegt er wirklich vor, zu selten haben Mieter die Möglichkeit, sich für ihre Rechte einzusetzen.

Doch das wird sich bald ändern. Ab dem 01.01.2023 gilt eine neue Gesetzgebung. Der Mietspiegel wird für Kommunen ab 50.000 Einwohnern zur Pflicht. Was es damit auf sich hat und welche Vorteile Sie von einem digitalen Mietspiegel erwarten können, das erwartet Sie im Beitrag.

Wir zeigen Ihnen, was ein Mietspiegel ist und wie sich ein einfacher Mietspiegel von einem qualifizierten Mietspiegel unterscheidet — was die Mietspiegelverordnung damit zu tun hat. So sind Sie bestens informiert, wenn es um die Erstellung und Nutzung eines Mietspiegels geht. Am Ende erwartet Sie ein kleiner Ausblick, wie auch Sie als Kommune Hilfe bei der Erstellung eines Mietspiegels erhalten.

Was ist der Mietspiegel?

Beim Mietspiegel handelt es sich um eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten im freien Wohnungsbau (Sozialwohnungen werden folglich nicht eingerechnet). Basis sind die Daten der Mieter vor Ort und ihre Mietpreise in den unterschiedlichen Lagen.

Das Ziel hinter dem Mietspiegel ist die Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete zum Schutz der Mieter und zur Orientierung für die Vermieter. Während Mieten früher nahezu beliebig angehoben werden konnten, gilt heute in vielen Städten die Mietpreisbremse. Durch die Mietpreisbremse werden Mieterhöhungen auf den Rahmen des Mietspiegels beschränkt.

Der Mietspiegel steigt, wenn die Mietpreise steigen. Kommt es z. B. zu mehr Neuvermietungen, bei denen die Mieten steigen, dann steigt auch der Schnitt aller Mieten, der Mietspiegel. Während sich das Konzept eines Mietspiegels im Grunde genommen sehr einfach anhört, ist die Umsetzung komplex. Grundlage für die Einordnung in den Mietspiegel bildet § 558 BGB mit seinen „Wohnrelevanten Merkmalen“. Dazu gehören Lage einer Wohnung, Ausstattung, Größe, Art, Beschaffenheit — teilweise werden auch Merkmale außerhalb von diesem Gesetzesrahmen herangezogen.

Grundlegend ist zwischen dem einfachen Mietspiegel und dem qualifizierten Mietspiegel zu unterscheiden. Berechnungsgrundlage sollte bei beiden Modellen nach Möglichkeit die Gesamtheit der Wohnungen des freien Marktes der entsprechenden Stadt darstellen.

Der einfache Mietspiegel

Die Berechnung des sogenannten einfachen Mietspiegels ist nicht definiert. Er ist nicht an bestimmte mathematische Verfahren geknüpft. Die einzige Voraussetzung ist eine Erläuterung des frei gewählten Verfahrens im Mietspiegel oder einem Anhang. Es muss also transparent sein, auf welchen Grundlagen er basiert.

Die Datensammlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für den Mietspiegel kann entweder von der entsprechenden Stadt oder Gemeinde durchgeführt werden. Alternativ kann sie beim einfachen Mietspiegel durch die entsprechenden Vermieter- und Mieterverbände anerkannt werden.

Wichtig beim einfachen Mietspiegel ist die unvollständige Beweiswirkung vor Gericht, hier ist nur ein qualifizierter Mietspiegel voll beweisfähig.

Der qualifizierte Mietspiegel

Im Gegensatz zum einfachen Mietspiegel findet beim qualifizierten Mietspiegel eine feste Verknüpfung an wissenschaftliche Standards statt. Es lässt sich kein freigewähltes mathematisches Verfahren verwenden. Stattdessen sind die Standards in der sogenannten Mietspiegelverordnung eindeutig definiert.

So müssen die Daten für einen qualifizierten Mietspiegel aus der Befragung von Mietern (oder Vermietern) direkt erhoben werden. Dieser Ansatz nennt sich Primärdatenerhebung. Zu den erhobenen Daten gehören alle mietrelevanten Details. Da sich in der Regel nicht alle Mieter einer Stadt befragen lassen, ist eine gesonderte Dokumentation mit der genutzten Stichprobengröße und der Aufteilung dieser nach Erhebungseinheiten verpflichtend zu erstellen. Auch das mathematische Verfahren muss mit angezeigt werden.

Die DSGVO greift auch im Immobiliensektor zum Schutz von personenbezogenen Daten ein. Dadurch ist ein qualifizierter Mietspiegel verpflichtet darzustellen, welche personenbezogenen Daten verwendet worden. Gesondert ist auch sie Verwendung von Daten anzuzeigen, welche ursprünglich für andere Zwecke erhoben wurden und woher diese kommen und wie sie verwendet wurden.

Damit auch die Vorgaben hinsichtlich der Auswirkungen von unterschiedlichen Wohnungsgrößen und deren Beschaffenheit eingehalten werden, müssen diese Daten dargelegt werden. Dazugehörig sind auch die Ausstattung der Wohnung und ihre energetische Beschaffenheit (also z. B. die Dämmung).

Zur gesetzlichen Einteilung der Wohnlagen müssen diese auf die vorgeschriebenen Merkmale von Bebauungsdichte, Verkehrsdichte, Begrünung, infrastrukturelle Anbindung, Lage eingeteilt werden und dargestellt werden. Wenn diese Kriterien nicht ausreichen, können auch andere Maßstäbe wie die Beliebtheit einer Wohngegend oder deren Bodenrichtwerte einfließen. Diese unterschiedlichen Wohnlagen müssen auch exakt in einem Straßenverzeichnis dargestellt werden. Nur so kann später eine genaue Verwendung ermöglicht werden.

Ist ein Mietspiegel verpflichtend?

Ab dem 01. Januar 2023 sind alle Städte und Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels verpflichtet, also man kann entweder einen einfachen Mietspiegel bis zum 01. Januar 2023 oder einen qualifizierten Mietspiegel bis zum 01. Januar 2024 erstellen lassen. Damit wird eine Reform des Mietspiegelrechts aus dem Jahr 2022 in Kraft treten. Um den Kommunen ausreichend Zeit zu geben, gilt eine Übergangsfrist von einem Jahr bis zum 1. Januar 2024.

Die Mietspiegelverordnung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 558 regelt die Inhalte und Verfahren des nun verpflichtenden qualifizierten Mietspiegels.

Vorteile von einem *digitalen* Mietspiegel

Mit der Reform der Mietspiegelverordnung wird der Mietspiegel für Städte und Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern zur Pflicht. In der Folge benötigen viele Kommunen neue aktuelle Mietspiegel.

Wir bieten die Erstellung von einem qualifizierten Mietspiegel an. In Einklang mit der aktuellen Gesetzgebung kombinieren wir das bewährte klassische Vorgehen mit zahlreichen digitalen Elementen. Das Ergebnis ist ein zeitgemäßer digitaler Mietspiegel.

Unser digitaler Mietspiegel beinhaltet ein intuitives Bürgerportal, auf welchem sich Ihre Bürger nachvollziehbar, digital und fair informieren können. So wird aus der Pflicht zum Mietspiegel ein echter Mehrwert für die Bevölkerung. Inklusive automatischer Aktualisierungen und Nutzungsstatistiken behalten Sie immer den aktuellen Überblick.

Fazit: Gemeinsam auf dem Weg zum Mietspiegel

Mietspiegel helfen Mietern und Vermietern, die ortsübliche Vergleichsmiete transparent zu machen. So können Schutzmaßnahmen für die Bürger, wie zum Beispiel die Mietpreisbremse, besser greifen. Ab dem 1. Januar 2023 wird der qualifizierte Mietspiegel für noch mehr Menschen zugänglich, da er für Städte und Gemeinden ab 50.000 Einwohnern zur Pflicht wird.

Wir helfen Ihnen gerne auf Ihrem Weg zum Mietspiegel. Unser Fokus ist ein rechtlich einwandfreier, aber auch für die Bürger zugänglicher Mietspiegel. Mit unserem digitalen Mietspiegel schaffen Sie einen echten Mehrwert für sich und Ihre Bürger.

Kontaktieren Sie uns unverbindlich per Kontaktformular, E-Mail oder Telefon und wir sind gerne für Sie und Ihre Fragen da.